업무사례

사실관계

임대차보증금 사건의 발생 경위와 의뢰인이 처한 상황

임대차보증금 사건에서 의뢰인은 보증금 9천만 원으로 주택 임대차계약을 체결하고, 보증금을 지급한 뒤 목적물을 인도받아 전입신고를 마치고 거주를 시작하였습니다.

다만 전입신고 과정에서 확정일자를 받으려 하였으나, 임대차계약서상 기재된 주소와 실제 부동산의 도로명주소가 다르게 기재되어 있는 문제가 있어 확정일자를 받지 못하였습니다.

한편 해당 부동산에는 이미 강제경매개시결정이 내려진 상태였고, 의뢰인은 임대차계약 체결 당시 이러한 사실을 알지 못한 채 계약을 진행하였습니다. 이후 경매 절차가 진행되면서 의뢰인은 배당요구 및 우선변제권을 제대로 행사하기 어려운 상황에 놓이게 되었고, 선순위 권리자에 대항하기 어려운 불리한 지위에 처하게 되었습니다.

더욱이 임대인은 다수의 임차인에게 보증금을 반환하지 못하고 있었으며, 2025년경부터는 연락까지 두절된 상태였습니다. 이에 따라 의뢰인은 계약기간이 남아 있음에도 안정적인 거주 및 보증금 회수가 불가능한 상황에 놓이게 되었고, 대응 방안을 마련하기 위해 법무법인KB를 찾아 조력을 요청하게 되었습니다.

법무법인 KB의 조력

임대차보증금 사건에서 법무법인 KB가 집중한 대응 방향

임대차보증금 사건은 단순한 계약 종료 후 반환 분쟁이 아니라, 경매가 선행된 부동산에서 임차인의 권리가 뒤늦게 침해되는 구조였다는 점이 핵심이었습니다. 특히 의뢰인은 확정일자를 받지 못한 상태였고, 선순위 권리자에 대항할 수 없는 위치에 있었기 때문에 자칫하면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있는 사안이었습니다. 이에 법무법인 KB는 사실관계를 정리하고 쟁점을 구조화한 뒤, 경매 진행에 따른 임차인의 해지권과 보증금 반환의무를 명확히 연결하는 방향으로 대응 전략을 설정했습니다. 단순히 경매 상황을 수동적으로 지켜보는 것이 아니라, 임대차계약을 적법하게 종료시키고 임대인을 상대로 직접 반환청구를 진행하는 것이 핵심이었습니다.

임대차보증금 조력 포인트 | ① 경매 진행 상황과 임차인 지위의 정확한 정리

임대차보증금 사건에서 가장 먼저 정리해야 했던 부분은 의뢰인이 현재 어떤 법적 지위에 놓여 있는지였습니다.

법무법인 KB는 강제경매개시결정 시점, 임대차계약 체결 시점, 전입신고 시점, 경매 진행 상태를 시간순으로 정리하여 의뢰인이 경매 사실을 알지 못한 채 계약을 체결하였고, 결과적으로 선순위 권리자에 대항하기 어려운 상태에 놓였다는 점을 명확히 했습니다. 이를 통해 사건의 본질이 단순한 보증금 미반환이 아니라, 경매로 인해 임차인의 거주 및 보증금 회수 가능성이 함께 침해된 사안이라는 점을 부각했습니다.

임대차보증금 조력 포인트 | ② 해지권 행사와 반환의무의 구조화

법무법인 KB는 임차주택이 임대차기간 만료 전 경매되는 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 법리를 중심으로 사건을 정리했습니다.

의뢰인은 선순위 권리자에게 대항할 수 없는 이상 더 이상 해당 임대차계약에 따라 목적물을 안정적으로 사용·수익할 수 없는 상태였고, 이에 따라 소장 부본 송달 자체를 해지통지의 수단으로 삼아 임대차계약 종료를 명확히 했습니다. 이를 통해 임대인의 보증금 반환의무가 즉시 문제 되는 구조를 만들고, 단순한 장래 분쟁이 아니라 현재의 반환청구로 전환시켰습니다.

임대차보증금 조력 포인트 | ③ 임대인 직접 상대 반환청구로 해결 방향 설정

법무법인 KB는 경매 절차만으로는 의뢰인의 권리가 충분히 회복되기 어렵다고 보고, 임대인을 직접 상대로 한 보증금 반환청구 소송을 진행하였습니다.

특히 임대인이 이미 다수 임차인에게 보증금을 반환하지 못하고 연락까지 두절된 상태였다는 점을 고려하면, 신속하게 판결을 확보하여 의뢰인의 권리를 명확히 해두는 것이 중요했습니다. 이에 법무법인 KB는 보증금 원금과 지연손해금까지 포함한 청구 구조를 설정하여, 의뢰인이 손해를 최소화할 수 있는 방향으로 대응했습니다.

결과

임대차보증금 사건의 결과와 판단의 근거

임대차보증금 사건에서 경매가 이미 진행 중인 부동산의 임차인은 확정일자나 우선변제 여부에 따라 보증금 회수가 크게 달라질 수 있고, 경우에 따라서는 실질적인 회수가 매우 어려워질 수도 있습니다.

그러나 본 사건에서는 다음과 같은 사정들이 종합적으로 고려되었습니다.

• 임대차계약 체결 이후 전입신고는 마쳤으나 확정일자를 받지 못한 사정이 있었던 점
• 임차주택에 대한 강제경매가 임대차기간 중 진행되고 있었던 점
• 의뢰인이 선순위 권리자에게 대항할 수 없는 임차인이라는 점
• 이에 따라 임대차계약을 해지하고 임대인에게 직접 보증금 반환을 청구할 필요가 있었던 점

그 결과, 본 임대차보증금 사건은 보증금 반환청구가 인용되어 승소로 마무리되었습니다.

임대차보증금 사건은 단순히 계약 종료 여부만이 아니라, 경매와 선순위 권리, 대항력, 확정일자 등 여러 법적 요소가 얽히는 경우 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

본 사건에서는 법무법인 KB가 경매 진행 상황과 임차인의 지위를 정확히 정리하고, 해지권 행사와 반환청구의 구조를 명확히 설계한 결과, 의뢰인이 보증금 회수의 법적 근거를 확보할 수 있었습니다.

의뢰인은 “처음에는 경매가 진행 중이라 방법이 없을 줄 알았는데, 지금 어떤 권리를 행사해야 하는지 분명히 알게 되었다”며 사건을 정리해 준 대응에 안도감을 전했습니다.

판결문

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 송채연