시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 분양회사가 문 닫으면 시공사에 청구할 수 있나요?

시공사도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따라 구분소유자에게 직접 담보책임을 지므로, 분양회사가 문을 닫아도 하자보수는 시공사에 청구할 수 있습니다.
다만 보수 대신 받는 손해배상은 이 조문 제3항에 따라 분양회사에 해산·파산 신청·무자력 같은 사유가 있어야 시공사에 물을 수 있습니다.
기간은 주요구조부 10년, 그 밖의 하자는 5년 범위의 대통령령 기간이며 전유부분은 인도받은 날부터 셉니다.

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 분양회사가 문을 닫았을 때 시공사에 청구할 수 있는 것

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 제1 쟁점 — 분양회사가 문을 닫아도 시공사에 보수를 요구할 수 있는지

분양회사가 문을 닫았더라도 시공사에 하자보수를 직접 요구할 수 있습니다. 담보책임이란 완성된 건물에 하자가 있을 때 그 하자를 고치거나 손해를 메워 주어야 하는 책임을 말하는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항은 건물을 지어 분양한 분양자뿐 아니라 분양자와의 계약에 따라 건물을 지은 시공자에게도 구분소유자에 대한 담보책임을 지우고 그 내용은 민법 제667조와 제668조를 준용하도록 정하고 있습니다.

그래서 시흥의 신축 오피스텔을 분양받은 사람은 분양계약을 맺은 시행사뿐 아니라 시공사에도 보수를 청구할 수 있습니다. 민법 제667조 제1항은 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있게 하면서 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우만 예외로 두고 있어, 욕실 천장의 누수나 창호 주변의 결로처럼 생활에 지장을 주는 하자는 사진과 발생 날짜를 붙여 시공사 본사에 내용증명으로 보내 두는 것이 바람직합니다.

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 제2 쟁점 — 보수 대신 손해배상을 시공사에 물으려면 무엇이 필요한지

보수 대신 손해배상을 시공사에 청구하려면 분양회사 쪽에 법이 정한 사유가 있어야 합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제3항은 시공자의 담보책임 가운데 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임을 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지게 하고, 시공자가 이미 분양자에게 손해를 배상했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면하게 합니다.

여기서 폐업과 해산은 같은 말이 아닙니다. 세무서에 폐업 신고를 해 사업자등록이 말소돼도 법인은 등기부에 그대로 남아 있을 수 있으므로 법인 등기사항증명서에 해산이나 청산 등기가 되어 있는지, 법원에 회생·파산 신청 사건이 있는지를 먼저 확인해야 하고, 그런 기록이 없다면 분양회사 명의의 재산이 남아 있지 않다는 사정을 부동산 등기와 압류 결과 같은 자료로 보여 무자력을 주장하는 방법을 검토하게 됩니다.

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 제3 쟁점 — 하자별로 언제까지 청구해야 하는지

청구 기간은 하자의 종류에 따라 다르고 전유부분은 인도받은 날부터 셉니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2는 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 하자의 중대성과 내구연한 등을 고려해 5년의 범위에서 대통령령이 정하는 기간 안에 권리를 행사하도록 하고, 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 그 기간을 계산하게 합니다.

2025년 5월에 열쇠를 받은 오피스텔이라면 마감 공사처럼 짧은 기간이 정해진 하자부터 먼저 기간이 끝나므로 하자별로 남은 기간을 따로 적어 두는 것이 필요합니다. 분양회사의 해산 절차가 진행되는 동안에도 기간은 계속 흐르기 때문에, 분양회사의 정리를 기다리기보다 시공사에 보수 청구서를 먼저 보내 두고 손해배상은 사유가 확인되는 대로 이어서 청구하는 것이 안전합니다.

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 실무 포인트

1. 법인 등기사항증명서를 발급받아 분양회사의 해산·청산 여부와 본점 주소를 확인하고, 법원의 회생·파산 사건 공고에서 그 회사의 이름이 있는지도 함께 살펴 두는 것이 안전합니다.
2. 분양계약서와 시공사가 적힌 사용승인 관련 서류, 입주 때 받은 하자보수 안내문을 모아 시공사와 보수 창구를 특정하고, 하자별 사진·발생일·보수 요청 이력을 표로 정리해 두면 나중에 감정이 필요할 때 범위를 좁히는 데 도움이 됩니다.
3. 복도나 외벽, 지하주차장처럼 공용부분에 생긴 하자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조에 따라 구분소유자 전원으로 설립되는 관리단을 통해 함께 대응하는 것이 효율적이고, 협의가 막히면 민사조정법 제2조에 따른 조정을 신청해 시공사와 보수 범위를 정하는 방법도 있습니다.

시흥 시행사 폐업 하자 배상 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 분양계약서와 법인 등기, 사용승인 서류를 먼저 확인해 분양회사의 상태가 시공사에 손해배상을 물을 수 있는 사유에 해당하는지부터 따지고, 하자별 기간을 계산해 보수 청구와 손해배상 청구의 순서를 정합니다. 시공사가 이미 분양회사에 보수비를 지급했다고 다투면 그 지급 자료의 제출을 요구하고, 감정이 필요하면 감정 항목과 범위를 미리 정리해 비용이 불필요하게 늘지 않게 합니다.

시흥 오피스텔의 분양계약서와 하자 사진을 보내 주시면 하자별로 남은 기간부터 함께 계산해 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조의2

· 민법 제667조

· 민법 제668조

· 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조

· 민사조정법 제2조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 30일

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